不動産売却の確定申告｜申告に不慣れな人が知っておくべきポイントまとめ

不動産を売却しようとする時、その売主は実に様々な事柄について検討をし、決断を下していく必要に迫られます。

「何から始めれば良いのかすら、よく分からない。」初めはそんな風に感じられる方も多いのではないかと思いますが、そんな方は　NO21　を参考に、不動産売却の”基礎”、”全体の流れ”を把握するといった所からイメージを掴んでいって頂ければと思います。

一方で、ある程度やるべきことが見えて来た時に、取り掛かるべき手続き等の中において、特に重要性の高いものと言えばそれは何でしょう。

不動産売却に係る手続きを進めていく中において、何か不手際があった場合に、「自分自身が諦めればそれで済む問題」と、「自己責任では済まされない問題」というものが存在します。

この後者にあたる最も重要な手続き、すなわち「確実に、正確に処理を済ませておかなければならない義務のある手続き」、それが「税務処理」＝「税金」に関する部分になります。

ただ、一口に”「税金」の話”とは言っても、「その税額はどのようにして求められるのか」といった点、そして「自分の売却のケースでは、どのような税務処理が必要になるのか」といった点など、考慮すべき項目は多岐にわたります。

そこで今回は、まさにその税務処理の”核心部分”とも言うべき所、手続きそのものである『確定申告』にフォーカスを当て、その方法や手順、税理士との相談の仕方などについてまとめていきたいと思います。

それではさっそく参りましょう。

「確定申告」とは

まず、「『確定申告』とは何ぞや？」というお話から始めていきたいと思います。(「確定申告」という手続きそのものについては十分な理解があるという方は次章へどうぞ。)

「確定申告」とは、一言で言ってしまえば、「納税手続き」のことです。

つまり、確定申告の対象期間となる【1年間 (1月1日～12月31日)】の間に生じた税金について、その元となる所得(税金がかかって来る収入のこと)がいくらあったのかを整理し税額を計算の上、必要書類に記入をし、管轄の税務署へ提出、そして実際に納税(払い込み)を済ませるという、一連の流れの事を指しています。

会社勤めのサラリーマンや、何かしらの組織等に所属している、主に”給与所得者”の人たちであれば、会社側が申告および納税を済ませてくれているため、年末調整に対応するだけで、この確定申告に代わる手続きが完了したことになります。(給与等が2,000万円を超えていれば、確定申告が必要)

したがって、長年会社勤めしか経験がない(もしくは今現在も会社員である)という場合であれば、この確定申告という手続きに馴染みが無いという方がほとんどではないかと思います。

そして、そんな「申告制度に馴染みが無い。」と言う方が、今回の様に「不動産売却」にまつわる「確定申告」について考える際に知っておくべきポイントは、2つです。

まず、不動産売却において「確定申告」をするという場合には、実はそのほとんどが「不動産業者」および「税理士事務所」にその専門的な手続きを全て任せてしまうというのが現実となっています。

要は、売主本人は彼らの指示に従って適宜必要書類等を用意するだけ、という状態で、売主自ら様々な税制を調べ上げて正確に確定申告を済ませるという事態はほぼ起こり得ません。

中には、「必要経費(税理士費用等)は少しでも押さえたいので、自力で申告までやってしまうんだ。」という方もおられるかもしれませんが、トータルでのメリットを考えれば、やはり税理士に依頼するのが賢明と言えるかと思います。(詳しくは後述。)

したがって、まず初めに安心しておいてもらいたいのは、「税務処理および確定申告については、自分で全て勉強して、正確に手続きをする必要があるんだ。」と考える必要は”無い”という事です。

さらに、そもそも「確定申告が不要になるケースが多い」ということもポイントとして挙げられます。

では、どういった場合に確定申告が必要となり、どういった場合には確定申告が不要になるのかということについて次に見ていくことにしましょう。

「確定申告」が必要になるケース

不動産を売却した際に、確定申告が必要となるケースというのは、「譲渡所得が発生した場合」です。

この”譲渡所得”とはつまり、「不動産を売却した際に”儲かった場合”」という風に考えると解り易いかと思います。

あなたが不動産を売却した際の「売却価格」が、「購入価格 (とその他費用の合計)」よりも高かった場合、「その売却で儲かった。」、つまり「利益が出た」とみなされ、その利益に対して税金がかかって来る、という事になるわけです。

そしてこの「”譲渡所得”の詳細な求め方」については、その判断基準や各種特例など様々な要素を勘案して算出していく必要があり、当サイトでは　NO46　で詳しく解説していますので、「自分は確定申告が必要になるケースに当てはまるのか。」、「自分の場合であれば、実際にどのくらい税金がかかって来るのか。」といったことが知りたい方は是非そちらも併せて読んでみていただければと思います。

ポイントとしては、確定申告が必要なのは「譲渡所得が発生した場合」ではあるものの、「譲渡”損失”が発生してしまった場合」でも、確定申告を行うことで、他の所得との「通算」が可能になる場合があるという事です。(「損益通算」とは、不動産売却で出た損失を他の所得から引いてしまうことで、トータルの税額を抑えることが可能になる、という事を意味します。)

「確定申告」の方法

では、不動産売却で譲渡所得が生じ、確定申告が必要となった場合、実際の申告作業というのは、どのような流れで行っていくことになるのでしょうか。

具体的に見ていくことにしましょう。

方法

まず、申告を行うタイミングについてですが、「その売却が発生した年の【翌年の2月16日～3月15日】」に行う必要があります。

そして次に、「誰が行うのか。」という問題ですが、前述の様に、

• あなた自身で行う
• 税理士に依頼する

の”2択”になります。

もちろん、各種無料相談等を活用したり、自身でも色々と勉強をした上で、あなた自身の手で申告を行っても全く問題はないのですが、当サイトとしては「税理士に依頼する」ということをお勧めしたいと思います。

その理由は、

といったことからです。

まず何よりも強調しておきたいのは、”安心感”の部分です。

もしもあなたの不動産売却で申告が必要となった場合には、あなたには適正に税務処理を行う”義務”が発生します。

譲渡損失が発生して、税制上の優遇措置等を受ける場合であれば、もしそれを申告せずにいたとしても、「自分が税制メリットを受けられない。」ということになり、自分が損をして終わりですが、実際に譲渡所得が発生しているという場合には、そこに申告の”義務”が発生しますので、放置するという選択肢はありません。(放置していたら、後々になって様々なペナルティを上乗せした額を支払わなければならなくなってきます。)

その点、税理士に依頼しておけば、当然適正な形での申告を完了してくれることになり、税理士のお墨付きももらえるわけですので、ある意味であなたに責任が及ぶ心配もなくなるわけです。

さらに言えば、税務処理というのは、税務署が後々になって何か確認事項が発生したり、改めて調査を申し込んでくるということが起こり得ます。

そうした場合でも、税理士にきっちりとした対応を取ってもらっておくことで、改めての依頼があった場合でも再度その税理士に任せてしまうことができるわけです。

自分で申告を済ませた後、忘れた頃に税務署が問合せをしてきても、その時の実感が薄れていて、各種書類を掘り出して来ても当時の状況等をなかなか思い出せないといったことは十分に考えられるかと思います。その点、そういった部分の勘所も抑えられているプロの税理士であれば、改めての問合せ等にも適正に対応してもらうことができますので、売主であるあなた自身も安心感を持って売却後を過ごすことが可能になるかと思います。

将来的に、仕事やプライベートでバタバタしている時期にちょうど税務署の再調査の依頼等が来たといった場合には、「あの時税理士に頼んでおいて良かった。」となるのは間違いないでしょう。

そしてもう一つ、申告を税理士に依頼することの大きなメリットと言えるのが、税制上の優遇等を抜け目なく有効活用できるということです。

俗に”節税”と言われますが、誤解を恐れずに言えば、ある意味で税理の仕事というのはここがメインと言ってしまっても過言ではないぐらい、彼らにはそのノウハウが溜まっているものです。

そのため、税制の素人である一個人が色々と勉強して申告しようとするのとは比にならないレベルでの節税が可能になってくるわけです。

もちろん「違法な数字の操作」等はあってはなりませんが、国が用意してくれている様々な優遇措置等を利用するというのは、何も問題のない手続きですから、それらは必ず見逃さずに適用させておきたいところになってくるわけです。

税理士費用の数十万円をケチってしまったばっかりに、後々になって税制優遇等に気づき、数百万円の節税を棒に振ってしまっていたことが発覚するといったことが無いように、「自力でやるんだ。」と考えている方は慎重に検討された方が良いかと思います。

税理士に依頼する時のポイント

まず費用についてですが、実際の税理士費用の相場はと言うと、【10万円～30万円】程度と見積もっておけば良いでしょう。

価格帯に幅がありますが、基本的に不動産売却時の確定申告に関する税理士費用というのは、通常一般の確定申告に係る税理士費用と比較して、若干高めになる傾向にあります。

これは、単純に、税理士にとっても不動産売却時の確定申告手続きというのは「確認事項」や「適用書類」等の対応が煩雑となってくるためです。

さらに、不動産取引事案に対する税理士の”姿勢”および”事務所の規模”等の部分においても価格に差が出て来ることになります。

まず”姿勢”という部分で言うと、要はその税理士がどれだけ親身になって、少しでもあなたの税負担を軽くできないかと考えてくれるのかという事です。

自分が取り扱う個別案件ごとに精緻に各種控除の適用等の確認を取ったり、損益通算できそうな項目等がないか他の所得との整合性を図ったり、その申告に、ひと手間もふた手間もかけてでも税額を減らそうとするのと、一つの”流れ作業”的に処理を済ませようとする税理士とでは大きな違いで出て来るというのは言うまでもありません。

当然誰しも、前者のような親身な対応をしてくれる税理士に依頼したいと考えますが、その分費用が高くなるといったケースもあり得ますので、そこはある意味で”必要経費”と割り切った方が、あなたにとってもメリットも大きくなるかもしれません。

さらに後者のタイプの税理士は、少し極端な言い方にはなりますが、経験値が豊富な分、過去の事例等と照らし合わせて、あなたのパターンがどういったケースに当てはまるのかを、ある意味で機械的に判断をし、必要な項目に対応をしていくという形です。

もちろんこれでも必要十分な対応であるという事はできますので、何も問題はありませんし、あなたの売却が煩雑なケースに該当するわけでもなく、非常にプレーンなものであった場合等であれば、それで十分とも言えますので、これはケースバイケースと言わざるを得ない部分でもあります。

ただ、その辺りの”さじ加減”をあなたが判断するというのは非常に難しいかとは思いますので、いずれにしても、こればかりは実際に候補となる税理士と打ち合わせ等を重ねる中で、早めに「どの程度精緻に取り組んでくれそうか。」といったことを判断していく方が良いかと思います。

さらにもう1点の「事務所の規模」という点についてですが、これは文字通り規模の大きな事務所で人員が豊富な所の方が過去の不動産取引に関する実績も豊富にある可能性が高いかと思いますし、対応にも慣れているのではないかと思われます。

ただし、規模が大きいからと言って、その分案件が山のように積み重なっていて、丁寧な対応をしてもらえないといった事態も想定されなくはないですので、これも面談等を通じて、税理士の能力の見極めと同様に、事務所の雰囲気やこれまでの実績の中でどういった対応をしてきたのかといった部分について、自分の眼で早めに確かめておくという事が大切になってくるかと思います。

最後に、税理士への依頼を検討する上で最も注意しておくべき点として挙げておきたいのが、

　とにかく早め早めに動き出す(相談する)　

という事です。

前述の様に、不動産取引にまつわる税務処理・確定申告というのは、税理士の側から見ても、「様々な確認事項や煩雑な手続きが必要になるもの」という認識のあるものです。

したがって、申告期限ぎりぎりになって相談を持ち掛けたりすれば、彼らが他の案件との兼ね合いや丁寧な対応の実現性を鑑みて、「さすがに今の(ぎりぎりの)タイミングでは依頼を断らざるを得ない。」という判断をしてしまうことにもなりかねません。

そのため売却の手続きが進み始めた段階で、同時並行で売却後の申告を依頼する税理士を探し始めるぐらいの感覚で臨まれる事をおすすめしておきたいと思います。

ギリギリになって路頭に迷い、満足のいく税理士に頼めない、あるいは最悪の場合、自身で申告せざるを得なくなり、「きちんと完了できたのか、取るべき控除や優遇措置は適用できたのか自信がない。」といった事態に陥ってしまわない様、あくまで”早め！早め！”で動いていくよう心掛けておくようにしましょう。

具体的な「税理士の探し方」

ここまでの話が腑に落ちたとすると、次に問題となるのは「じゃあ、どうやってそんな優秀な税理士を探し出せば良いの？」ということです。

これは、結論から言えば、あなたが実際に何件かの税理士と面談を重ねる中で、ここまでお話してきたような内容を踏まえながら判断していくしかないのですが、具体的な方法としては、

まず不動産査定を査定業者に依頼する

不動産業者を見極めつつ、各社に税理士の紹介を依頼する

各税理士に直接打ち合わせに出向く

何件かの税理士とコンタクトをとることで絞り込んでいく

このように動くのが最もスムーズです。

もちろん、自分の心当たりのある税理士事務所等に直接相談を持ち掛けるといったことでも全く問題はありませんが、そうした税理士が”不動産に強い税理士”かどうかは判りません。

そこで最も手っ取り早く、そして過去の実績も見込める候補者を確保する有効な手段が、不動産業者を介して紹介を受けるというものです。

　NO35　でかなり詳しくお話していますが、信頼できる不動産業者を見極めたうえで、その業者のおすすめする税理士事務所を利用すれば、まず間違いはありません。

その不動産業者が過去に何件も仕事を共にしている税理士として実績があれば、不動産取引に係る税制のポイントを掴めていることはもちろんのこと、不動産業者と税理士事務所のやり取りと言った部分においてもスムーズな処理が期待できますので、一石二鳥と言えるかと思います。

その一方で、「不動産業者はある程度信頼できそうなところを見つけることができたけれど、そこから紹介を受けた税理士事務所が今一つ頼りなさそう。」といった事態になった場合には、不動産業者を見極める過程において何件かの不動産業者に税理士事務所の紹介を依頼すれば良いでしょう。

いくつかの不動産業者から紹介を受けた税理士と直接税務面での相談を行う中で、税理士事務所単体でその善し悪しを判断していけば良いかと思います。

いずれにしても、不動産業者を介して税理士を探すことで、不動産関連取引に精通した税理士という最初のハードルはクリアできることになりますので、その方がスムーズではないかと思います。

→　税理士事務所の紹介を受ける不動産業者を見つける

手順

ここまで、「確定申告は税理士に依頼するようにしましょう。」とお話ししてきたのですが、念のため確定申告の具体的な手順についてもここでご紹介しておきたいと思います。

「そうは言っても、自分でするとなるとどのような流れで進んでいくことになるのか。」といった部分について知りたいという方は参考にしていただければと思います。

確定申告の手順というのは、大まかには以下の様な流れで進んでいくことになります。

こうして見ると、必要な書類を用意して、計算式に基づいて計算をし、それらの算出された数字を税務署で書類に記入し提出すれば、あとは振込み等で納税及び還付の手続きを済ませれば良いだけ、、、というように見受けられるかもしれません。

いや、実際その通りなのです。

その通りではあるのですが、しかし、そう簡単な話でもないというのも事実です。

つまり、最低限その売却に係る納税処理は済ませることができるかもしれませんが、その一方で、結局、取得や売却に際しての費用の詳細等を把握することが出来なければ、その分納税額が増えることとなり、自分の首を絞めるという事になるのは言うまでもありません。

要は、単純に形式的に納税手続きを済ませるのと、各種税制優遇等の適用項目や節税テクニックを駆使して納税処理を行うのとでは、同じ”正しい確定申告”とは言っても、全く”別次元”のものなのです。

この点については既に散々お話してきましたので、改めて細かく言及することは避けますが、ここで知っていただきたいのは、手続きを完了することと、しっかりと節税対策を施した上で手続きを完了させることとは、”別物”なのだという事です。

必要なもの

前段の「手順」にあった「各種必要書類」についてですが、以下のものを用意しておくようにしましょう。

【確定申告書B様式】

実際に最終的な所得額や納税額を記入して提出する、確定申告の”本書類”ともいうべき書類になります。税務署で直接入手するか、国税庁のWebサイトからもダウンロードすることが可能です。

【分離課税用の申告書】

不動産売却に係る譲渡所得以外の課税所得にかかる税金の申告に要する書類になります。各所得に対する納税額を算出することで、最終的な納税額を決定していきます。(税務署で入手可能)

【譲渡所得の内訳書】

売却不動産に係る情報等について記入し提出するための種類です。(税務署で入手可能)

【購入および売却時の不動産売買契約書】

その名の通り、購入時、そして売却の際に記入した契約書のコピーを用意しておかなければなりません。

【登記事項証明書】

売却した不動産に関する登記事項を証明するための書類です。(売却した不動産の所管の法務局で入手可能)

【仲介手数料等費用項目の領収書】

不動産売却による課税所得を計算するのに、費用として計上した項目に関する領収書です。これによって、その不動産を取得および売却するのにかかった費用を証明することになります。(コピー可)

もちろんこの領収書には、その他固定資産税の精算時のものや登記に際しての費用等、不動産会社への仲介手数料だけに限らず、計上すべき費用に関する全ての領収書が含まれます。

まとめ

さて、今回は不動産売却に係る税務処理の”本丸”、「確定申告」について、そもそも自分でやるべきか専門家に依頼すべきか、そしてそれぞれのメリット・デメリットといった点からお話をしてきましたが、いかがでしたでしょうか。

本文でも繰り返し述べましたが、当サイトでは、結論としては「税理士に依頼すべき。」と結論付けておきたいと思います。

やはり、可能な範囲で最大限税制優遇を受ける、また煩雑な処理の方法等について悩む必要が無くなる、そして何より、正確・適正な処理を行っておくことで、後々の対応等も含めて安心感を持って申告を完了することができるという点において、税理士を利用するメリットは、その費用を鑑みても十分にあるものと考えます。

「自分で確定申告するとすればどうなるのだろう。」そう考えてこの記事にたどり着いていただいた方もおられるかもしれませんが、今一度検討してみられてはいかがでしょうか。

「納税は義務」です。

そして、損益通算など、あなたが享受できる税務メリットの活用も忘れずに。

それでは。